Acordo pode reduzir aumento do aluguel

A divulgação dos índices de reajustes para os aluguéis sempre provoca pânico entre a população, como acontece neste momento, ante o anúncio de uma correção de 91%, para os contratos de novembro.

No entanto, como ocorre em tantas outras áreas da economia, a verdade é que os índices nem sempre correspondem à realidade, podendo-se fugir ao seu impacto. No caso dos aluguéis, por exemplo, o inquilino pode negociar, com o proprietário do imóvel, um reajuste inferior ao índice oficial – e segundo levantamento publicado pela “Folha”, domingo último, essa é uma reação que vem crescendo, nos últimos meses.

Há pelo menos dois casos em que a negociação é possível:

* Contratos terminados em novembro – em caso de prorrogação, a lei determina que o aumento não poderá superar o índice oficial estabelecido para aquele mês. Em outras palavras – e muitas vezes isso é esquecido –, é esse o reajuste máximo que o senhorio pode impor. Nada impede, portanto, que se adote um aumento menor, através de acordo.

* Contratos não vencidos – isto é, contratos de dois anos, feitos em novembro (mês usado como exemplo) do ano passado e que prevêem reajustes com base nos índices oficiais, a partir do segundo ano. No caso, o aumento oficial seria automático. São mínimas as chances de que o senhorio aceite um acordo. Mas ainda assim elas existem.

TENDÊNCIA DO MERCADO
Quais os argumentos que o inquilino pode usar para obter um reajuste menor para o seu aluguel? Por surpreendente que seja, a verdade é que – contrariando todas as análises predominantes – o mercado de imóveis de aluguel vem acusando altas muito menores que os índices oficiais. O que isso significa? Que os imóveis desocupados por seus inquilinos e oferecidos novamente à locação, alcançaram aluguéis mais baixos do que os níveis que seriam atingidos se o inquilino antigo renovasse seu contrato com base no índice oficial.

O fenômeno é claramente demonstrado pelos dados da Fundação Getúlio Vargas, quando se tem o cuidado de analisá-los melhor. Até agosto último, por exemplo, o índice de custo de vida da FGV subiu 112% em doze meses, enquanto o custo de habitação subia apenas 75%. Este nível, distante do aumento do custo de vida, está próximo, no entanto, do índice oficial de reajuste de aluguéis para aquele mês, que foi de 77,5% - o que aparentemente contradiz a informação de que está havendo grande diferença entre os dois índices. Só aparentemente. Ocorre que o “custo da habitação”, com alta de 75%, não abrange apenas aluguéis: no cálculo do seu índice, além deste item, figuram as despesas com conservação, condomínio, reparos e consertos.

Não foram divulgados dados para mostrar como cada um desses itens oscilou, até agosto, mas é possível avaliar esse comportamento com base nos dados relativos ao primeiro semestre do ano, liberados pela FGV. De acordo com eles, o “custo da habitação” subiu 36% no Rio, no semestre. Para essa alta, contribuíram: aumento de 75% nas despesas de conservação da moradia; alta de 42% para reparos e consertos, e de 38% para despesas de condomínio. E os aluguéis em si? Subiram apenas 27%, em seis meses. Muito abaixo dos índices oficiais de reajustes do semestre (iguais à correção monetária das ORTNs, no período).

PESQUISAR ANTES
Logicamente, a elevação mais rápida ou mais lenta dos aluguéis varia de bairro para bairro, e de região para região, de uma mesma cidade. Por isso, o inquilino que quiser discutir um acordo com o seu senhorio, deve fazer (às vésperas do mês em que o contrato será reajustado) uma pesquisa de mercado, através de consultas a administradoras de imóveis ou pelos anúncios de jornais. A partir dessa investigação, saberá se, ao aceitar o reajuste oficial, não acabará pagando um aluguel acima da realidade de mercado.

Neste caso, o inquilino poderá fazer sua proposta ao proprietário do imóvel, que certamente aceitará um reajuste mais baixo do que o índice oficial ao verificar que, se for procurar um novo inquilino, obterá um aluguel igual ao proposto (inferior ao nível reajustado pelo índice oficial). Para o senhorio, a vantagem do acordo será evitar despesas com pintura, anúncios e taxas pagas a administradoras para alugar novamente o imóvel – além de perda de renda no período em que o imóvel permanecer vazio.

E se, com o reajuste, o aluguel ficar até abaixo dos níveis do mercado, beneficiando o inquilino? Aí, será um “caso de consciência”: o inquilino poderá concluir que está prejudicando o proprietário, e propor um reajuste até maior (para o que será necessário um contrato novo) – ou, na impossibilidade de pagá-lo, procurar um imóvel mais barato.

Resta ver a situação do inquilino que completa um ano de contrato, e deve permanecer mais um ano no imóvel, arcando com o reajuste oficial, e um aluguel superior ao nível de mercado. Caso o proprietário não aceite um acordo, restará ao inquilino fazer seus cálculos e verificar se, mesmo pagando a multa por desocupar o imóvel antes do prazo previsto, ainda lucrará, ao alugar um imóvel com aluguel mais barato. Por exemplo: suponha-se um inquilino que pague 20 mil cruzeiros atualmente, e passe a pagar 38 mil cruzeiros, a partir de novembro. Se os aluguéis de imóveis equivalentes estiverem na faixa dos 30 mil cruzeiros, talvez lhe interesse pagar a multa de três aluguéis, isto é, 60 mil cruzeiros, para economizar 8 mil cruzeiros por mês, ou 96 mil cruzeiros, em um ano de contrato, em um imóvel novo. Atenção: dessa “economia” de 96 mil cruzeiros precisam ser deduzidos: os 60 mil da multa, mais uns 15 mil de mudança, além de outros 10 mil inevitavelmente gastos em adaptações, gastos com marceneiros, eletricistas, encanadores etc, num total de uns 85 mil cruzeiros. Como é dinheiro desembolsado à vista, na hora da mudança, deve-se calcular também juros sobre esse capital, o que, à base de 7% ao mês, representará mais uns 6 mil cruzeiros por mês. Tudo somado, o inquilino poderá gastar, ao mudar, mais que os 96 mil que pretendia economizar. Ainda assim, a mudança pode ser vantajosa a longo prazo porque, dentro de um ano, à época de novo reajuste do aluguel, ele seria calculado sobre um valor mais baixo. Se o reajuste oficial for de 70% em novembro de 81, por exemplo, ele representaria mais 21 mil cruzeiros, sobre o aluguel de 30 mil cruzeiros, ou mais 27 mil cruzeiros, sobre o aluguel de 38 mil cruzeiros. No primeiro caso, o aluguel reajustado iria a 51 mil cruzeiros, e, no segundo, a 65 mil cruzeiros, com uma diferença respeitável de 14 mil cruzeiros por mês, ou 168 mil em um ano.

O mais provável – e desejável – porém é que, ante a perspectiva de perder o inquilino, o proprietário aceite um acordo.